Coordinación Catastro y Registro: Clave para la Seguridad Inmobiliaria
En el panorama jurídico y administrativo español, la definición y delimitación precisa de la propiedad inmobiliaria recae históricamente sobre dos instituciones fundamentales que, si bien persiguen el objetivo de la seguridad, han operado tradicionalmente con sistemas y finalidades distintas: el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad.
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda. Su naturaleza es eminentemente físico-económica, sirviendo como base para la determinación de tributos (especialmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI). Por otro lado, El Registro de la Propiedad es la institución dependiente del Ministerio de Justicia. Su función es garantizar la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.
Históricamente, la descoordinación entre ambas instituciones generó graves problemas, conocidos como discrepancias, que minaban la seguridad jurídica y provocaban litigios:
- Discrepancia Superficial: La superficie que constaba en el Registro (por títulos antiguos) no coincidía con la medición técnica catastral.
- Discrepancia de Linderos: La falta de una representación gráfica única y vinculante hacía que los límites reales de la finca fueran inciertos.
- Discrepancia de Titularidad: Aunque menos frecuente tras la coordinación, en ocasiones el titular registral no coincidía con el titular catastral.
La Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, marcó un punto de inflexión. El objetivo fundamental fue establecer la coordinación plena entre Catastro y Registro, forzando la convergencia de la realidad física con la realidad jurídica.
El principio rector de esta reforma es claro: la cartografía catastral se establece como la base gráfica de referencia para la inscripción y delimitación de las fincas en el Registro de la Propiedad.
A partir de 2015, toda finca debe contar, idealmente, con su Representación Gráfica Georreferenciada (RGG) inscrita. Esta RGG, que define el perímetro exacto de la parcela mediante coordenadas, puede ser:
- La cartografía catastral: Es la opción más fácil de aportar en una escritura y de tramitar en el Registro de la Propiedad, pero que por la imprecisión cartográfica del Catastro, referirse exclusivamente a ella como principio de presunción de certeza, suele originar serio problemas a nivel de dominio, pasando incluso, a generar controversias perniciosas.
- La Representación Gráfica Alternativa (RGA): Permite al titular aportar un plano técnico georreferenciado realizado por un técnico competente en topografía, y por tanto, alternativa gráfica a la propia base gráfica catastral, por otro lado, por su escala e imprecisión, con recurrentes desajustes respecto a la realidad física consolidada.
El informe de validación catastral es el instrumento técnico indispensable. Toda RGA que se pretenda inscribir en el Registro debe obtener previamente el Informe de Validación Gráfica Catastral (IVGC), emitido por la Sede Electrónica del Catastro. El IVGC no solo confirma que la geometría presentada respeta las tolerancias técnicas, sino que es crucial porque asegura que la representación gráfica registral no invade parcelas colindantes inscritas en el Catastro. De esta forma, el Registro garantiza que la nueva delimitación es coherente con la cartografía oficial.
La coordinación efectiva entre Catastro y Registro es un avance significativo que reporta beneficios a la sociedad y a la Administración:
- Refuerzo de la Seguridad Jurídica: Al unificar la descripción física y jurídica, se dota al titular de una prueba irrefutable sobre los límites de su propiedad, minimizando el riesgo de litigios por linderos.
- Fiscalidad Justa: Al contar con una superficie única y verificada, se asegura la correcta aplicación de impuestos como el IBI o la Plusvalía, evitando errores y fraudes.
- Transparencia y Publicidad: La información registral ya no es solo literal, sino que también ofrece una dimensión gráfica clara y accesible, aumentando la confianza en el tráfico inmobiliario.
- Modernización de la Gestión Pública: La comunicación bidireccional de datos entre ambas instituciones facilita la actualización automática y recíproca de las bases de datos. Esto es vital para la planificación territorial, el urbanismo, las políticas agrarias y la gestión de infraestructuras por parte de las Administraciones.
En definitiva, la coordinación Catastro-Registro, impulsada por la Ley 13/2015, ha logrado que la realidad física (el Catastro) converja y se integre en la realidad jurídica (el Registro), dotando al sistema inmobiliario español de una solidez y precisión sin precedentes.
En Dendrotec somos especialistas en este tipo de trabajos y trámites para la coordinacion y regularización de fincas.
Jesús Reina Fraile
Ingeniero de Montes (Col. 2443) – Ingeniero Técnico Agrícola (Col. 858)
Experto ICAV en Urbanismo adaptado al TRLOTUP
Asociado 336 de Peritos Colaboradores con la Justicia de la C.V.
