Declaración de Obra Nueva por Antigüedad: Consideraciones Clave bajo el Artículo 28 del TRLSRU
La declaración de obra nueva por antigüedad es una vía fundamental para regularizar construcciones que, por el transcurso del tiempo y la prescripción de las infracciones urbanísticas, accedan al Registro de la Propiedad. Esta figura, contemplada en el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), permite inscribir edificaciones sin el preceptivo título habilitante (licencia de obra), siempre que se cumplan ciertos requisitos.
El Marco Legal: Artículo 28 TRLSRU
El citado artículo 28, bajo el epígrafe "Inscripción de declaraciones de obras nuevas y edificaciones sin título y terminadas antes del plazo de prescripción", establece las condiciones para la inscripción de edificaciones terminadas fuera del plazo de legalización que establezca la legislación autonómica (normalmente, la prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística).
Los requisitos esenciales para la declaración por antigüedad son, fundamentalmente:
- Antigüedad Demostrada: Acreditación de la finalización de la obra en el plazo de prescripción de la acción para el restablecimiento de la legalidad urbanística (plazo de prescripción en suelo urbano de la Comunidad Valenciana según el TRLOTUP es de 15 años, pero en suelo no urbano con la aprobación de la modificación de 08/02/2019, la infracción no prescribe nunca, independientemente de que se trate de SNU común o protegido).
- Certificación Técnica: Aportación de la certificación expedida por técnico competente que acredite la descripción de la obra y su fecha de terminación.
- Ausencia de Expediente de Disciplina: No constancia en el Registro de la Propiedad de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística (artículo 67 del TRLSRU).
Cláusula Crítica: Dominio Público y Servidumbres
Sin embargo, el artículo 28 TRLSRU impone una restricción crucial, al estipular que esta regularización, <<sólo será posible si el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general>>.
Esta limitación busca proteger el dominio público y el interés general. La prescripción de la infracción urbanística no puede conllevar la desafección de bienes públicos ni la extinción de servidumbres que afectan al uso común.
Especial Atención a Servidumbres de Uso Público
Un caso frecuente y de gran relevancia en la práctica es la afectación por servidumbres de uso público general derivadas del planeamiento urbanístico municipal, como, por ejemplo, viarios públicos previstos (alineaciones), retranqueos obligatorios, o reservas de suelo para equipamientos públicos.
Cuando una edificación se encuentra invadiendo una franja de suelo destinada a un viario público futuro (alineación), se está ocupando un suelo afectado por una servidumbre de uso público general. En este escenario, la obra no puede ser inscrita en su totalidad al amparo del artículo 28, pues contraviene la limitación legal. La afectación por un viario público previsto en el planeamiento le confiere ese carácter limitativo que impide la inscripción.
La Solución Práctica: Exclusión de la Parte Afectada
Ante la imposibilidad de inscribir la totalidad de la obra si esta afecta a suelo demanial o sujeto a servidumbre de uso público, la solución pasa por excluir la parte afectada de la declaración de obra nueva.
Proceso de Exclusión
- Identificación Precisa: El técnico competente debe identificar con total precisión la porción de la edificación y, consecuentemente, la superficie de suelo que se encuentra afectada por la servidumbre (e.g., la franja invadida por la alineación de un futuro viario).
- Descripción Restringida: La declaración de obra nueva y su correspondiente certificación técnica deben describir la edificación excluyendo la parte que invade la servidumbre o el dominio público. Se inscribe únicamente la parte de la construcción que se asienta sobre suelo libre de cargas demaniales o servidumbres de uso público general.
- Advertencia Registral: Es fundamental que el notario y el registrador reflejen esta circunstancia en la inscripción, dejando constancia de que la parte no inscrita está afectada por la servidumbre urbanística.
Esta estrategia permite a los propietarios regularizar la parte de su construcción que es compatible con el planeamiento y la legalidad, cumpliendo estrictamente con la limitación impuesta por el artículo 28 del TRLSRU. El resultado es una inscripción parcial que protege el interés público de la afectación urbanística, a la vez que dota de seguridad jurídica a la parte de la construcción que es susceptible de inscripción.
En conclusión, la declaración de obra nueva por antigüedad es un mecanismo de seguridad jurídica, pero su aplicación es rigurosa en lo que respecta a la protección del dominio público y las servidumbres urbanísticas. La exclusión de la parte afectada por viarios o similares, es la vía legalmente admitida para proceder a la inscripción parcial.
