El Informe de Identidad Gráfica (IIG): una ventana de oportunidad en la coordinación Catastro y Registro
El Informe de Identidad Gráfica (IIG): La herramienta silenciosa (e infrautilizada) para blindar la propiedad inmobiliaria
La coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, impulsada por la Ley 13/2015, trajo consigo un cambio de paradigma en el tráfico jurídico inmobiliario en España. Sin embargo, tras años de vigencia, seguimos observando cómo la práctica diaria tropieza con los mismos obstáculos: discrepancias métricas, desplazamientos cartográficos y expedientes de rectificación que se eternizan debido a la oposición de colindantes, en muchos casos, alegaciones carentes de motivación, fundamentadas incluso por la mera afección catastral, algo inherente al mismo procedimiento de coordinación.
En este escenario, existe una herramienta técnica extraordinaria, regulada por las Resoluciones Conjuntas de 2020 y 2021, y que a mi juicio profesional se encuentra profundamente infrautilizada: el Informe de Identidad Gráfica (IIG).
Hoy, en el blog de Dendrotec, quiero analizar desde una perspectiva técnica y práctica por qué el IIG no debería ser un trámite residual de última hora, sino la brújula con la que propietarios, técnicos y notarías debieran decidir estratégicamente el camino a seguir para proteger sus fincas.
¿Qué es realmente el Informe de Identidad Gráfica (IIG)?
Para comprender su utilidad, primero debemos distinguirlo de su hermano mayor, el Informe de Validación Gráfica Alternativa (IVG o IVGA). Mientras que el IVG es un documento indispensable para comunicar alteraciones físicas y modificar la cartografía catastral (el suelo), el IIG es un instrumento técnico de contraste.
El IIG es emitido por la Sede Electrónica del Catastro (SEC) y acredita, bajo firma digital y Código Seguro de Verificación (CSV), que la diferencia entre la Representación Gráfica Alternativa (RGA) obtenida por un levantamiento topográfico de precisión y la parcela catastral oficial, se encuentra dentro de los márgenes de tolerancia oficiales. En términos sencillos: el IIG certifica si, a pesar de las inevitables diferencias métricas entre el trabajo de campo de un técnico y la cartografía administrativa catastral, ambas representaciones se refieren sustancialmente a la misma porción de suelo.
Es crucial recordar una limitación técnica fundamental: el IIG sirve exclusivamente para la comprobación justificada de la delimitación del suelo conforme al umbral de tolerancia permitido según la naturaleza de dicho suelo. No es de aplicación para construcciones o edificaciones, donde la precisión absoluta y la ausencia de extralimitaciones de linderos son obligatorias para evitar invasiones físicas. Tampoco tiene sentido su aplicación dirigida a la Gerencia Catastral, sino exclusivamente, y en última instancia, al Registro de la Propiedad.
El criterio de tolerancia: El corazón técnico de la equivalencia
Para que el Catastro emita un IIG con resultado positivo (el único sentido en que se expide este certificado), la comparación espacial debe cumplir rigurosamente dos filtros geométricos:
- Margen perimetral lineal (alejamiento): Las líneas del levantamiento técnico no pueden desviarse de las catastrales más de +/- 0,50 metros en parcelas urbanas y +/- 2,00 metros en parcelas rústicas.
- Control de cabida: La diferencia de superficie total entre la medición del técnico y la parcela oficial no puede exceder el 5% de la superficie catastral catastrada.
La gran utilidad estratégica: ¿Vía 199.1 o 199.2 de la Ley Hipotecaria?
La verdadera potencia del IIG radica en que actúa como una herramienta de toma de decisiones informada para el propietario y su asesor técnico antes de iniciar cualquier trámite registral. Dependiendo del resultado de la validación, el propietario tiene ante sí dos estrategias claras:
Caso 1: El Informe de Identidad Gráfica es POSITIVO
Si el IIG confirma que existe identidad gráfica (las diferencias entran en la tolerancia técnica), el propietario se encuentra en una posición de fuerza y puede elegir fundadamente:
- Opción A: Acudir al Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria (Inscripción de la Base Gráfica Catastral - BGC). Esta es la vía rápida y blindada. Al haberse acreditado la identidad gráfica con la realidad física medida, el propietario puede decidir mantener la geometría catastral oficial para agilizar el proceso registral. La inmensa ventaja de esta vía con un IIG positivo en la mano es que el Registro de la Propiedad puede proceder a la inscripción de la base gráfica catastral omitiendo los temidos trámites de audiencia previa a los colindantes (realizándose solo notificaciones a posteriori). Esto neutraliza por completo el riesgo de que un colindante bloquee de forma infundada la coordinación de la finca. Hay que aclarar que esta circunstancia sólo debería darse con diferencias de cabida inferiores al 5%, y siempre, como no, a criterio del Registrador/a.
- Opción B: Acudir al Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria (Inscripción de la Base Gráfica Alternativa - RGA). Si el titular prefiere que el Registro refleje de forma exacta e inalterable la medición mucho más precisa del técnico, puede optar por esta vía utilizando el correspondiente IVG positivo. El IIG positivo previo le da la seguridad de que la diferencia es tan mínima que el Registrador tendrá un criterio objetivo inmejorable para calificar positivamente el expediente.
Caso 2: El Informe de Identidad Gráfica es NEGATIVO
Si el IIG resulta negativo porque los márgenes de tolerancia son excedidos, se descarta la "identidad". En este caso, la estrategia se simplifica por descarte:
- El propietario solo puede optar por el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria (o el procedimiento del Art. 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario) para rectificar y adecuar el Catastro mediante una alternativa gráfica (RGA) con su correspondiente IVG. El trámite exigirá notificaciones previas y fase de alegaciones, pero el técnico ya sabe de antemano que la discrepancia es real y sustancial, justificando plenamente el esfuerzo del expediente administrativo.
Parámetros de desplazamiento y giro: ¿Se aplican o se ignoran?
Uno de los aspectos más avanzados de la herramienta de identidad gráfica de la Sede Electrónica del Catastro es su capacidad para detectar el desplazamiento absoluto de coordenadas (error de posicionamiento geodésico) frente al error puramente geométrico relativo de la parcela.
Con mucha frecuencia, la morfología y los linderos de una finca física coinciden al 100% con la cartografía catastral, pero todo el sector o polígono se encuentra desplazado unos metros en bloque debido a la antigüedad de los métodos de digitalización catastral.
Cuando el IIG resulta positivo tras aplicar ajustes de desplazamiento y giro, la herramienta nos proporciona de manera automática las ecuaciones de transformación matemática. Aquí el técnico y el propietario deben tomar otra decisión crucial:
- Si se opta por el Artículo 199.1 LH (Catastro): Se inscribe la base catastral vigente, pero se acompaña en la escritura el IIG que detalla los parámetros de desplazamiento y giro. Esto deja constancia oficial del desfase cartográfico masivo del sector, protegiendo al propietario frente a futuras alteraciones arbitrarias de linderos.
- Si se opta por el Artículo 199.2 LH (Alternativa): Se presenta la georreferenciación precisa del técnico (RGA), aplicando e indicando los parámetros de transformación en el IVG. Con ello, la finca puede quedar inscrita en situación de "precoordinada pendiente de ajuste por desplazamiento". En el momento en que el Catastro acometa la subsanación masiva de todo el polígono desplazado, la finca pasará automáticamente al estado de coordinada.
Es cierto que en la práctica profesional observamos cierta resistencia. Algunos Registros de la Propiedad de zonas especialmente complejas (como Jávea nº 2 o Dénia nº 1) han mostrado reticencias a la hora de inscribir RGAs aplicando parámetros de desplazamiento y giro debido a la complejidad vectorial de estos escenarios sobre las imágenes aéreas. Sin embargo, no debemos olvidar que la última palabra en la calificación la tiene el Registrador bajo su exclusiva responsabilidad, y aportarle este informe fundamentado matemáticamente minimiza el margen de rechazo de forma drástica.
Empoderamiento del ciudadano y el visor PNOA
Aunque la herramienta de la Sede Electrónica está diseñada con un marcado perfil técnico, hay una funcionalidad de libre acceso que dota de un inmenso poder al propietario: la consulta informativa visual, para ello únicamente basta con consultar el visor catastral y contrastarlo directamente sobre la ortofoto oficial actualizada del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea (PNOA). Esta simple superposición visual permite al propietario constatar si las líneas catastrales que pretende inscribir coinciden con los ribazos, muros, vallas o linderos consolidados sobre el terreno que muestra la imagen aérea. En cualquier caso, estas cuestiones relativas al trámite y gestión que afecta al tráfico inmobiliario, es mejor dejarlo en manos de profesionales, y de esa forma, evitar males mayores con perjuicios propios y/o a terceros.
Una propuesta para el futuro: El papel activo de las Notarías
Desde mi punto de vista, la tremenda utilidad del Informe de Identidad Gráfica debería ser promovida activamente desde las propias notarías. En la actualidad, en demasiadas ocasiones las notarías se limitan a incorporar de forma rutinaria la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (CCDyG) sin cuestionar si esa geometría catastral se corresponde con la realidad consolidada que los otorgantes conocen y poseen. Esta práctica de inscribir "conforme al Catastro" sin comprobación previa es una fábrica de conflictos litigiosos futuros. Se inscriben cabidas y linderos jurídicos que sobre el papel están "coordinados", pero que sobre el terreno físico consolidado invaden de forma flagrante a parcelas colindantes debido a desplazamientos de los que nadie advirtió a tiempo.
Si las notarías exigieran, o al menos recomendaran de forma sistemática ante cualquier transmisión o modificación de fincas, la aportación de un cotejo técnico previo validado con el IIG, estaríamos erradicando de raíz la litigiosidad de linderos en España. El propietario sabría de forma nítida si puede acogerse a la tranquilidad de la vía rápida del 199.1 LH o si, por el contrario, debe asumir temporalmente el coste de la vía de precisión del 199.2 LH para arreglar el Catastro antes de que sea demasiado tarde.
En Dendrotec creemos firmemente que la precisión técnica es la única garantía de la seguridad jurídica. El Informe de Identidad Gráfica, junto al Informe de Validación de la alternativa gráfica del suelo, son la llave tecnológica que nos permite conectar la coordinación de ambos mundos, Catastro y Registro, de forma inteligente. No dejemos la solución del IIG guardada en un cajón.
