La Tensión entre Catastro y la Realidad Registral: Un Análisis Crítico a la Ley 13/2015

La Ley 13/2015, de 24 de junio, supuso una reforma significativa en la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario. Si bien el objetivo era encomiable —dotar de mayor seguridad jurídica al tráfico inmobiliario mediante la incorporación de bases gráficas georreferenciadas, desjudicializando el panoráma del tráfico y seguridad inmobiliaria—, su aplicación práctica, especialmente en lo referente a la incorporación de la cartografía catastral (al amparo del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria), está generando una serie de problemas muy controvertidos, e incluso litigiosos, y que merecen un análisis técnico crítico.

El principal escollo radica en que la Ley permite la inscripción de la base gráfica a partir de la propia cartografía catastral. El problema es inherente: la cartografía catastral, aunque útil a efectos tributarios, es notoriamente imprecisa en muchos aspectos, arrastrando errores históricos y deficiencias en su descripción original. Al inscribir esta base gráfica, se están "legalizando" o "elevando a rango registral" esos errores, afectando directamente a la delimitación real de las fincas y, de forma perniciosa, a los derechos de propiedad de los colindantes.

La Alternativa Profesional: Seguridad Gráfica Mediante el Art. 199.2 LH

Desde una perspectiva técnica y profesional, resulta mucho más seguro y, sobre todo, fiable, optar por una representación gráfica alternativa al Catastro, prevista en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Esta vía requiere que un técnico competente (un topógrafo o ingeniero en nuestro caso) elabore un levantamiento georreferenciado de la finca y sus linderos, comprobando la realidad física consolidada. De esta manera, el técnico se hace responsable del trabajo de supervisión y topografiado mediante técnicas de georreferenciación precisa (GNSS/GPS de alta precisión). Esto no solo garantiza la exactitud de la nueva base gráfica, sino que también ofrece una delimitación de la propiedad que se ajusta a la realidad física del terreno, minimizando el riesgo de invasiones o conflictos con los propietarios colindantes. Del mismo modo, la georreferenciación precisa facilita la transparencia y comprobación técnica por parte de otro profesional.

En definitiva, mientras el Art. 199.1 LH utiliza una base de datos de origen administrativo (Catastro) con fines primariamente fiscales, el Art. 199.2 LH recurre a una base de datos técnica generada ad hoc para el Registro, con el máximo rigor métrico exigible. 

Una Crítica a la "Inscripción Fácil" y la Imperfección de la Ley

Estos problemas, que están saturando juzgados y generando inseguridad entre propietarios, podrían ser significativamente mitigados si se establecieran filtros técnicos mínimos en el proceso de inscripción.

Actualmente, muchas de las inscripciones que incorporan la base gráfica catastral se promueven de forma rápida y sencilla desde las notarías. Sin embargo, la ausencia de una comprobación técnica mínima es la puerta de entrada a la generación de estos conflictos. Si todas las inscripciones que promueven la incorporación de la base gráfica fueran acompañadas de informes positivos de identidad gráfica emitidos por un técnico independiente, se podría verificar la coherencia entre la realidad física y la representación catastral antes de que el error se consolide en el Registro. En definitiva, sería una posible solución basada en el principio de precaución, especialmente relevante en los trámites propios que afectan al trámite inmobiliario.

La Ley 13/2015, aunque necesaria, es imperfecta en su redacción y aplicación al facilitar la inscripción de bases gráficas catastrales con errores estructurales. La seguridad jurídica en la propiedad inmobiliaria no puede basarse en la inercia administrativa, sino en el rigor técnico y la diligencia profesional. Es imperativo que se reevalúen los protocolos para primar la exactitud y proteger a los propietarios de buena fe de las perniciosas consecuencias de arrastrar errores catastrales al ámbito registral.

Sirva esta reflexión para evitar mayores problemas en la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, evitando con ello, que el Catastro se convierta en el leviatán del Registro de la Propiedad.

 

Jesús Reina, Ingeniero de Montes - Ingeniero Técnico Agrícola

Experto ICAV en Urbanismo adaptado al TRLOTUP

Asociado 336 de Peritos Colaboradores con la Justicia C.V.