¿Cómo declarar viviendas con engalabernos?
¡Resolver el lío de los "Engalabernos" en el Registro es posible!
¿Tienes una casa en el casco antiguo de tu ciudad? Si es así, sabrás que las construcciones antiguas a veces son un rompecabezas: paredes compartidas, formas irregulares y... ¡los temidos engalabernos!
❓ ¿Qué es un Engalaberno o Acaballamiento?
En las "manzanas densas" de nuestros pueblos y ciudades (especialmente de origen árabe), es común que una vivienda "monte" sobre la del vecino. Es decir, ¡una habitación de tu casa puede estar físicamente encima del salón de la casa de al lado! ↔️
Esto, que en la vida real es posible, ¡solía ser un dolor de cabeza para declarar la Obra Nueva en el Registro de la Propiedad! ¿Cómo le decimos al Registro que mi suelo llega hasta aquí, pero mi habitación vuela sobre el vecino?
La Solución: Artículo 202 de la Ley Hipotecaria
La clave para desenredar este nudo está en la georreferenciación y una lectura inteligente de la ley. La norma nos pide identificar las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación. Pero, ¿cómo lo hacemos en estos casos tan complejos?
La solución técnica y jurídica para inscribir estas viviendas sin bloquear el Registro es centrarse en la ocupación del edificio respecto al suelo:
✅ ¿Qué conseguimos con esto?
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Claridad: Definimos perfectamente la ubicación de la construcción mediante coordenadas reales.
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Seguridad: Evitamos que parezca que el edificio invade la vía pública o parcelas vecinas en el mapa catastral.
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Inscripción Exitosa: Logramos inscribir la Obra Nueva. La realidad física de tu casa (con sus engalabernos) queda protegida y descrita en el certificado del técnico, detallando su superficie, uso y ubicación específica.
Desniveles y Doble Fachada
Cuando la casa da a dos calles con diferentes alturas, ¡no hay que asustarse! Se delimita la huella de cada planta baja que toca el terreno. Aunque el desnivel añade una variable, la solución técnica es la misma: definir dónde se apoya la edificación.
En Dendrotec sabemos cómo abordar estos desafíos inmobiliarios, y por eso, queremos darte soluciones ágiles y efectivas para que tengas tus propiedades en orden y con total tranquilidad.
Engalabernos por Fernando Alda
El engalaberno del abogado inmobiliario
